沈阳和珠海,哪里的房子值得买?

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上一讲的结尾我跟你说,现在投资中国的房子需要非常谨慎,要择城、择地,而且2020年,中国进入万元美金的中产社会,房产投资上也出现了一些新逻辑。这一讲我们就要讲第一个逻辑:阳光溢价逻辑。

这一讲标题中的问题,我其实是受几个同学的启发。线下课的时候,几个东北同学打算投资房地产,在长春、沈阳还有珠海之间摇摆不定,来问我的意见。

长春和沈阳比较好判断,《香帅的北大金融学课》里的房产篇我们曾经讲过,判断城市潜力有八个要素,比如城市规模、人均收入、上市公司的数量等(其他五个要素是:人口流入、土地供应、儿童数量的增速、财政收入和服务业占比)。从这些维度看,沈阳毫无疑问是东北最好的城市,城镇居民人均可支配收入约4.4万元,在整个北方地区仅次于北京、青岛、济南,甚至还要高于天津。

那沈阳和珠海相比呢?你会发现,珠海也是很不错的地方,算珠三角的二线城市,而且和沈阳的房价也在伯仲之间,所以当我们用这些经济指标来比较珠海和沈阳的时候,就很犯愁了:

两个城市的经济、人口等基本面指标则各有千秋,沈阳在规模上更有优势,GDP、人口、财政收入都要高于珠海,服务业占比也高于珠海9个百分点,而珠海的人均收入要比沈阳高4000元,两个城市的上市公司数量也非常接近。

沈阳和珠海的经济指标对比

要在十年前,从纯经济指标上,沈阳还是略占优势。但是到了2020年,我们需要从另外一些角度考虑问题,今天要讲的是一个非常基础但又经常容易被大家忽略的变量——气候。

珠海号称百岛之城,属于海洋性季风气候,全年温暖湿润,最冷的1月平均温度是14度,而沈阳1月份平均温度是零下18度。你试着体会一下,1月份站在14度的地方和零下18度的地方,再加上风速,你的脚往哪里走?千百万年的演化中,那些刻在我们人类基因里对温暖的向往告诉我们,我们会往温暖的地方走。

因为严寒的天气会抑制人们的日常生产和消费。所以,人为因素接近的情况下,先天的禀赋对城市选择的影响会非常大。

气候对房价、城市的发展影响有多大?我们可以从其他国家的发展轨迹中寻找答案。

美国从20世纪70年代进入万元美金社会开始,人口就从东北部和中央北部大规模南迁,推动了阳光地带的快速崛起,随之而来的,就是房地产的繁荣。我们经常听到的加州的洛杉矶、旧金山、德州的休斯敦还有佛罗里达州,甚至佐治亚州的亚特兰大,都涌入了大量人口,房价飙升。美国前总统里根1957年在加州的一个海边村落买了个房子,才2.9万美金,到1982年出手时变成了100万美金,涨了30多倍。2017年,当这处房屋再次转手时,成交价是2200万美金,比最开始涨了750多倍。

而传统的五大湖区呢?底特律、克利夫兰等城市,却在迅速衰落。20世纪50年代,底特律是美国第四大城市,人口185万,克利夫兰是美国第七大城市,人口100万。而如今,底特律人口只有67万,克利夫兰人口只有38万,都下降了超过60%。

一个有趣的规律是:这些崛起的城市冬天的平均温度都在10℃以上,而那些衰落的城市冬天都是0℃以下——城市经济学宗师格雷泽对这个现象给出了解释。

美国的人口迁徙和城市演化是有规律可循的:除了人口往大城市走之外,在60、70年代以后,气温成为人口迁徙的一个重要决定因素——1月份平均气温在零度以下的寒冷城市和平均气温在10度以上的温暖城市相比,前者的人口增速只有后者的1/3——70年代这个拐点正是“万元美金”社会的拐点。随着美国社会财富积累到了一定水平,人们对舒适的需求开始变化,开始愿意为温暖的环境付出更高的溢价。

美国一月平均气温与人口增长

其实在中国也有类似的趋势:哪个地方的人最喜欢去海南买房?东北,甚至有人笑称,海南省是东北第四省。这些年东北人口大量流出,但80年代之前东北可是人口吸附地,从19世纪中期开始就流行“闯关东”——因为东北的土地肥沃,人均耕地多,要吃饱饭,来这里再好不过了。

但20世纪80年代这个趋势扭转,尤其是21世纪之后,东北人口流出呈加速的态势,虽然很多专家们给出很多理由,但是其中一个核心原因大家都忽略了——气候。辽宁和吉林1月平均气温在零下10度以下,黑龙江1月份平均气温接近零下20度,机器能够承受长时间的低温,但人不是机器,一到冬天,就会有大批的东北人“候鸟南飞”。最近听说猪肉炖粉条取代了文昌鸡成为了海南特产,这反映了什么呢?人类都是用脚在投票,尤其当我们的收入上升到一定水平之后,有权利和能力选择更好的生活条件的时候。

这种现象,我给它取了个名字,叫做房地产的阳光溢价。

不只是东北,你看中国过去十几年的城市发展路径,也能发现这个规律:人口增速和一月份平均气温呈明显的正相关关系。比如四季如春的昆明,一月平均气温约10℃,人口在这10多年增长了82%;而冬季平均气温接近-20℃的哈尔滨,这10多年人口几乎没有增长。

中国2005—2018年来部分城市的1月平均气温与人口增速

这个趋势中可能包含一些制度环境的因素,比如南方更加宽松,更适合民营企业生长,而这些年民企的总体态势好于国企。但人们对于温暖气候的追求,随着收入上升对舒适和健康的追求,才是根源。

我前面说过,随着收入上升,人类对生命价值更加关注,更愿意为舒适和健康付出溢价。而2015年发表在顶级医学杂志《柳叶刀》上的一篇文章,发现“偏离最适宜的温度”这个因素所导致的死亡占了所有死亡因素的8%,甚至超过了交通事故、腹泻、肺结核等常见的因素。而且寒冷比热浪更有杀伤力。常年处于寒冷的环境中,不仅会增加致死的可能性,还会增加呼吸道疾病、心脑血管疾病、关节病等各种疾病风险。

温度即寿命,这一规律在中国体现得更加明显。有统计数据表明,中国南方人的平均寿命比北方人长5年,与温度和湿度紧密相关的心肺疾病就是非常重要的因素——一个有趣的现象是,海南黎族自治州偏远落后,但是有很多长寿村,可见温暖气候对寿命的影响。

除了温度之外,湿度也会影响居住的舒适度。你看,中国那条著名的胡焕庸线,其实就是400毫米等降雨量的分割线,分割线往西,年平均降雨量低于400,人口稀少;分割线往东,年平均降雨量大于400,人口就更繁荣。

还有海拔。最适宜人类居住的海拔高度是500~1500米。超过3000米会有高原反应,超过2500米人们就会有轻微的不适。

有了这些标准之后,我觉得你现在可以帮我们的同学作出选择了——

沈阳拥有丰富的自然资源,有人口规模,是赢在起跑线上的城市,但城市的战争终究要看对人的吸引力。扪心自问,不考虑经济条件的差异,你会愿意生活在1月份零下20度的地方,还是零上15度的地方?

2020年迎来万元美金社会,中国人会迈着更加轻盈的步伐奔向更加舒适的城市。在拐点处,我们有充足的理由看好中国的阳光地带,对房地产投资来说,阳光的溢价会越来越高。

为了让你能对自己所在的城市作一个判断,我们团队做了一张表和一张图:我们将城市按照1月的平均温度分成四组,-10℃以下,-10℃到0℃,0℃到10℃,和10℃以上,每组再按照城市人口规模分类,你可以在表格里查看自己城市的温度坐标;同时,我们还绘制了一张象限图,以海拔高度(1000米)和胡焕庸线为横轴纵轴分成四个象限,你也可以查到自己城市的海拔和湿度坐标。这一图一表查完之后,我相信,你对万元美金社会如何选择房产的逻辑就有了更清晰的认知。

一月平均气温与网络人口规模分组


平均海拔与年降雨量

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